<이 책의 특징>
 
최신 개정법에 맞춘 재개발재건축 투자와 세금실무서 2023년 개정판 출간!!
 
재개발재건축 조합원입주권 취득후 만나는 두 번째 장벽, 세금 문제를 풀다!
20년 경력의 공인회계사, 세무사, 공인중개사이자 부동산전문가인 이윤실 회계사와 책으로 만나는 상담실 
이번 개정판에서는 최근 개정된 부동산 시장의 세법을 중심으로 세금문제로 고민중인 독자들에게 필요한 정보와 인사이트를 제공한다. 저자가 경험한 실제 상담사례를 개정된 세법에 맞게 수정하고, 전판보다 더 다양한 상담사례를 추가하였다. 사례에서 나오는 세금문제를 통해 세금과 관련된 잘못된 지식을 바로잡고 올바른 세법 지식을 통해 투자의 성과를 높이는 방법을 알려준다. 
 
안수남, 오문성, 이철재, 박광현, 미네르바올빼미
대한민국에서 손꼽히는 세금 전문가 강력 추천!!
 
생초보 일반인부터 세무 전문가까지 한 권으로 끝내는 세금 솔루션
이윤실 회계사의 생생한 사례 분석과 친절한 세무 상담
사례로 이해하면 복잡한 세금 문제가 스르르 풀린다!
 
‘미네르바올빼미 추천!’
‘절세 포인트를 짚는 상담식 구성’
‘실제 사례 케이스 스터디’
‘생초보도 알기 쉬운 재개발 재건축 세금 끝판왕’
 
재개발 재건축 시대가 왔다. 윤석열 정부는 서울에서 재건축·재개발로 24만 가구(전국 50만 가구)를 지을 예정이다. 이것은 분당신도시의 2.5배 규모다. 재개발 재건축 투자자는 수익이 나더라도 절세방안을 갖추지 않으면 자신에게 돌아가는 수익이 얼마 되지 않는다. 재개발 재건축의 진짜 기회는 바로 세금에 있다. 
이윤실 저자는 한국에서 손꼽히는 재개발 재건축 세금 전문가이자 한국부동산개발협회 부동산세금 인기 강사다. 이 책은 조합원 입주권부터 비과세 전략, 조정대상지역 세금 감면까지 상황별로 자주 나오는 사례를 들어 재개발 재건축 세금을 친절하게 알려준다. 재개발 재건축이나 세금이 처음인 독자도 저자가 현장과 강의에서 자주 만났던 재개발 재건축 세금 사례와 상담을 통해서 손쉽게 절세 포인트에 접근할 수 있다. 
재개발 재건축 세금에서 가장 중요한 부분인 조합원입주권의 성격과 재개발 재건축 관련 비과세 특례가 잘 설명되어 있다. 재개발 재건축 관련 각종 세법 규정과 조세특례를 부동산 세금을 잘 모르는 초보자도 쉽게 이해할 수 있게 설명한다. 투자자가 묻고 전문가가 설명하는 문답식 형태로 구성했고, 어려운 내용은 한눈에 보이도록 표와 그림으로 독자의 이해를 도왔다. 
저자 이윤실 회계사는 그동안 마주친 현장의 생생한 사례들 중 자주 나오는 것을 선별해 <똑똑한 재개발 재건축 절세법>을 썼다. 금융투자교육원, 한국리츠협회 등에서 부동산 세금을 수년간 활발하게 강연했으며, 전문가도 어려워하는 재개발 재건축 세금 때문에 곤란에 처한 일반인의 세무 상담을 도맡았다. 다년간 부동산투자운용회사에서 1천억 원이 넘는 부동산물건들에 대한 투자 및 운영에 관한 리스크를 분석하고 관리한 베테랑이다. 
<저 자 약 력> 
이윤실 공인회계사 
부동산업계의 다재다능한 세무회계전문가!
공인회계사, 세무사, 그리고 공인중개사로서 다방면의 능력을 갖추었으며, 국토교통부에 등록된 부동산자산운용전문인력이자 부동산개발전문인력이기도 하다. 2021년에는 국세와 지방세 분야에서 그 공로를 인정받아 국세청장과 행정안전부장관으로부터 동시에 표창받은 경력을 자랑한다.
2001년 공인회계사시험에 합격하여 KPMG삼정회계법인에서 외국계투자기업에 대한 회계감사, 세무업무 및 컨설팅업무를 6년 동안 수행한 후 2007년 부동산투자운용회사로 이직하여 부동산에 대한 투자 및 운영에 관한 리스크를 전반적으로 분석하고 관리했다.
현재는 상지회계법인의 파트너 회계사로서 부동산업계의 회계감사, 세무신고, 회계기장, 사업타당성 검토, 상속세 및 증여세, 양도소득세와 종합부동산세, 취득세와 관련하여 세무컨설팅 및 조세불복업무를 전반적으로 담당하고 있다.
또한, 한국부동산개발협회 부동산 세무강사, 한국자산관리공사 및 HUG 주택도시보증공사의 외부전문위원, 한국부동산원(구 한국감정원)과 다수의 지방자치단체에서 정비사업 외부전문위원을 맡고 있다.
한국공인회계사회가 부동산 세금 전문가로 추천한 저자는 20년간 쌓아온 다양한 경력이 바탕이 되어 현재는 부동산 세무의 대표적인 전문가로 자리매김하였다.
저자는 SBS CNBC <경제와이드 이슈&> 프로그램의 세금 상담 코너 ‘절세미남 절세미녀’에 출연하여세금 고민에 솔루션을 제공하였으며, 국토교통부가 승인한 법정교육과정에서 전문 강의를 하고 있다.
또한, 조선일보 ‘땅집고’와 한국공인회계사회 ‘생활 속 세금질문’에서 부동산 세금에 대해 가치있는 정보를 알기 쉽게 공유하고 있다. 
 
 
 
<추천사> 
 
일반인들도 이해하기 쉽게 사례 중심으로 도표를 활용하였으며 누구나 의문을 가질 수 있는 사항은 문답식으로 보충설명까지 곁들여 가독성을 높였다. 비과세 관련 규정은 물론 세금 계산까지 모두 수록되어 있어서 전문가들 실무교재로 사용해도 손색이 없다.
안수남 세무사_ 세무법인 다솔 대표
 
일반인들은 물론이고 전문가들도 어려워하는 재개발 재건축 관련 세제를 쉽게 이해할 수 있도록 풀어 썼다. 저자가 실무에서 쌓은 경험을 바탕으로 편하게 읽을 수 있도록 써내려간 노력이 엿보인다. 많은 독자들의 재개발 재건축 관련 궁금증이 해소될 것으로 기대하면서 강력히 추천한다.
오문성 교수_한양여대 세무회계과 교수, 한국조세정책학회 회장, 한국납세자연합회 회장
 
재개발·재건축 관련 세법은 세법 중에서도 가장 어려운 분야다. 이 책은 그 어려운 내용을 한 번에 알 수 있게 아주 쉽게 쓴 썼다. 회계사, 세무사뿐만 아니라 재개발 재건축에 관심이 있는 분들에게 이 책을 권한다.
이철재 회계사_ 한국공인회계사회 국세연구위원장, <세법강의> 저자
 
재개발 재건축 관련한 양도소득세는 어렵고 복잡한데 사례를 통해 알기 쉽게 풀었다. 최고 부동산 전문가로서 실무적인 감각과 내공이 쌓인 저자가 심혈을 기울여 썼다. 재개발 재건축 관련 양도소득세 문제를 잘 푼 필독서로 세무전문가와 실무자들에게 추천한다.
박광현 회계사_ 한국지방세협회 명예회장, 한국공인회계사회 지방세연구위원장
 
투자자 및 세무대리인들이 재개발 재건축의 기초부터 각종 세금특례까지 전반적으로 공부할 수 있는 좋은 지침서. 투자자가 묻고 전문가가 설명해주는 문답식 형태를 취하고 있어서 이해도 쉽고 접근하기도 편하다. 
미네르바올빼미_ 부동산 세금 인플루언서, 전 국세청 기획재정부 근무
 
 
 
<머리말>
 
새 아파트에서의 생활을 꿈꾸는 사람들이 많지만, 현재의 경제적 환경에서 그 꿈을 실현하기가 점점 어려워지고 있습니다. 지난 해에 이어 청약시장의 어려움과 도심 내의 주택 공급 문제는 지금도 여전히 그 해결을 기다리고 있습니다.
최근 국내와 국외의 여러 정책적·경제적 요인들의 변화가 가져온 자재값과 이자율의 급격한 상승은 부동산 시장에 큰 영향을 주었고 힘들었던 부동산 공급을 더욱 악화시켰습니다. 그 결과 어렵지만 도심의 재개발과 재건축의 중요성은 더욱 강조되고 있습니다.
그리고, 세금 문제는 여전히 많은 투자자들에게 큰 장벽으로 느껴집니다. “세금을 모르면 부동산 투자를 하지 말라”는 말의 무게는 지금도 변하지 않았습니다. 복잡해진 세법 속에서도 올바른 정보와 지식을 갖추면, 그것이 큰 절세의 기회로 이어질 수 있습니다.
본 개정판에서는 현재 부동산 시장의 개정된 세법을 중심으로, 독자들에게 필요한 정보와 인사이트를 제공하고자 합니다. 실제 사례를 통해 쉽게 재개발과 재건축의 세금 문제를 이해하고, 스스로를 보호할 방법을 찾아봅시다.
법은 모르는 이를 보호하지 않습니다. 이 책은 그렇게 세금과 관련된 잘못된 판단이나 오해를 방지하고, 올바른 세법 지식을 통해 투자의 성과를 최적화하는 방법을 알려줍니다.
초판 출간 후 “저도 해당되는 부분이 있다”라며 도움이 되었다는 긍정적인 피드백을 많이 받았습니다. 이 개정판에서도 사례를 통한 절세의 힌트를 찾아보고, 이 책을 접하는 많은 독자분들이 재개발 재건축시장에서의 복잡한 세금문제들에 실질적으로 대처할 수 있는 능력을 더욱 향상시킬 수 있도록 지원드리고자 합니다.
2023년 9월
공인회계사 이윤실
 
 
 
 
<목 차>
 
추천사
개정판 프롤로그
초판 프롤로그
 
Intro 재개발과 재건축의 기초 개념
01 재개발과 재건축의 이해
02 양도소득세의 이해
03 2023년 주요 재개정사항
 
Part Ⅰ 조합원입주권, 다 같은 입주권 아닙니다.
01 조합원입주권, 다 같은 입주권 아닙니다. 
02 조합원입주권, 권리인데도 비과세 받을 수 있습니다. 
03 조합원입주권, 관리처분계획인가일 현재 주택으로 2년 보유하지 못했어도 비과세 받을 수 있습니다. 
04 1+1 조합원입주권, 먼저 양도한 1개의 조합원입주권 비과세 받을 수 있을까요? 
05 주택과 조합원입주권을 보유한 1세대가 조합원입주권을 양도해도 비과세 받을 수 있습니다. 
06 신규 조합원입주권이 주택이 된 후 종전 조합원입주권을 양도해도 비과세 받을 수 있습니다.
07 주택과 조합원입주권을 보유한 1세대가 주택을 양도해도 비과세되는 경우 있습니다. 
 
Part Ⅱ 조합원입주권 가지고 있어도 보유주택 비과세 받을 수 있습니다.
08 주택과 조합원입주권도 일시적 2주택 비과세 조항이 적용될까요?
09 조합원입주권을 취득한 후 3년이 지나 종전의 주택을 양도해도 비과세 받을 수 있습니다.
10 종전의 주택이 조합원입주권으로 변환된 후, 해당 조합원입주권이 주택으로 완공되기 전에 신규조합원입주권을 취득해도 비과세 받을 수 있습니다.
11 1+1 재건축사업 조합원입주권 대체주택 비과세 받을 수 있을까요? 
12 동거봉양으로 인해 2주택 1조합원입주권을 보유하게 되는 경우 주택을 양도해도 비과세 받을 수 있습니다. 
13 혼인으로 인해 1주택과 1조합원입주권을 보유하게 되는 경우 주택을 양도해도 비과세 받을 수 있습니다. 
14 재개발 재건축으로 신축아파트가 준공된 경우, 종전 주택을 중복보유기간 내에 팔면 비과세 받을 수 있을까요?
 
Part Ⅲ 재개발, 재건축 관련된 다양한 세무 이슈를 사례별로 알아볼까요? 
15 높아지는 재건축부담금 양도시 비용인정 받을 수 있을까요? 
16 12억 원 초과하는 조합원입주권도 장기보유특별공제 받을 수 있나요? 
17 원조합원의 종전주택 취득가액을 알 수 없는 경우 어떡하나요? 
18 청산금만 수령했을 뿐인데, 양도소득세를 내야 한다고요? 
19 청산금 납부한 조합원입주권 양도소득세는 어떻게 계산할까요? 
20 원조합원이 1세대 1주택 비과세 신축주택 양도시 양도소득세는 어떻게 계산하나요? 
21 상속주택 소수 지분 가졌을 때 1세대 1주택 비과세 적용시 거주요건 적용여부 
22 상속주택 받았는데 가지고 있는 조합원입주권은 비과세 특례 적용받지 않나요? 
23 2017.8.2. 대책 이전 취득한 분양권을 부부공동명의로 전환시 1세대 1주택 비과세 거주요건은 어떻게 적용될까요? 
24 분양권 취득시기는 당첨일일까요, 분양계약 체결일일까요? 
25 2020.12.31. 이전에 취득한 분양권의 지분을 2021.1.1. 이후 배우자에게 증여하는 경우 해당 분양권은 주택수에 포함될까요?
26 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하는 경우에도 일시적 2주택 비과세 조항이 적용될까요? 
27 2021.1.1. 이후 분양권과 다른 주택을 순차적으로 취득한 후 분양권에 기한 주택이 완공된 후 다른 주택을 양도한다면 비과세 받을 수 있을까요?
 
Part Ⅳ 조정대상지역에서도 세금 감면을 받을 수 있습니다.
28 조정대상지역 내 다주택자가 양도소득세를 내지 않는다고요? 
 [조세특례제한법 제99조의2] 
29 조정대상지역 다주택자인데도 양도소득세 감면받을 수 있습니다. 
 Ⅰ [조세특례제한법 제99조] 
30 조정대상지역 다주택자인데도 양도소득세 감면받을 수 있습니다. 
 Ⅱ [조세특례제한법 제99조의3] 
31 조정대상지역 다주택자인데도 양도소득세 감면받을 수 있습니다. 
 Ⅲ [조세특례제한법 제97조의2] 
32 조정대상지역 다주택자인데도 양도소득세 감면받을 수 있습니다. 
 Ⅳ [조세특례제한법 제98조]